固定費を見直して、理想の物件にたどり着くまで

物件の収支計算を見直していく中で、毎月かかる「固定費」が収支を大きく左右することに気づいた。
特に下記のような費用は、見落としがちだが無視できない。

  • 修繕積立金
  • 管理費
  • 物件管理費（サブリースや管理会社の費用）
  • 固定資産税（の月割り）

それぞれの費用について、「どこまで削減の余地があるのか？」を改めて考えてみた。

各固定費の特徴と削減可能性

項目備考削減余地
修繕積立金経年とともに増額するケースがほとんど。築20年を超えると上昇傾向。× 削減困難
管理費基本的に変動は少ないが、物件によっては高額なものもある△ 物件選びで抑えるしかない
物件管理費家賃を下げれば割合で減るが、収入も減るため本末転倒。× 意味なし
固定資産税3年に1度評価額の見直し。地価が下がれば減額される可能性も。△ だが過度な期待は禁物

結論：最初から「安い固定費の物件」を選ぶしかない

ということで、毎月のキャッシュフローを安定させるには、
「修繕積立金」と「管理費」が低い物件を選ぶことが、ほぼ唯一の対策だという結論に。

安い修繕積立金・管理費の物件とは？

こうした固定費が抑えられている物件には、一定の傾向がある。

■ 築浅物件

修繕費があまりかかっていないため、積立金は低め。

■ ワンルームや1Kなどの小規模物件

共用部の管理負担が小さいため、管理費が抑えられがち。固定資産税も少ない。
（ただし、例外もあるので注意）

理想の物件条件を再設定！

以前は「ファミリー向け」や「広さ・快適性重視」で考えていたが、
今回は条件を現実的に見直し、「収支重視」にシフトすることに。

■ 新たな条件

  1. 最寄り駅から徒歩15分以内
  2. 価格2,500万円以内
  3. ペット可（将来的な需要拡大も意識）
  4. 築20年以内
  5. 鉄筋コンクリート造（RC）
  6. 修繕積立金＋管理費：月25,000円以下

そして、ついに「これだ！」という物件に出会う

物件探しを続けていたある日。
条件にぴったりの物件が横須賀中央に現れた。

  • 価格：1,780万円
  • 最上階！
  • 修繕積立金＋管理費：22,000円
  • 想定賃料：11万円
  • 徒歩1分に歯科大があり、入居需要も高そう！

内見へ！

すぐに不動産会社へ連絡し、内見の予約。

実際に部屋を見てみると、眺望もよく、日当たりも抜群。
そして何より、管理が行き届いていて印象が良かった。

計算してみると…黒字！

1780万円だが、頑張れば1700万まで割引できるとのこと。
家賃11万円、固定費22,000円、ローン条件を加味して再計算してみたところ――

年間収支：約7万円の黒字！

おぉ……ようやく、「これはいけるかも」という手応えを感じた瞬間だった。

次のステップへ

あとは、金利の低い銀行を見つけるだけ。
以前、横浜銀行には断られてしまったが、ここから再度銀行探しを開始する。

少しずつ成長を実感

はじめは不動産会社の営業に押されるまま動いていた自分が、
「自分の頭で考え、条件を見直し、より良い選択を取れるようになってきた」――

そう思えた一歩だった。

しかし、また問題が発生するのだった。