物件の内見を終え、興奮冷めやらぬまま家へ帰った私は、早速パソコンを開き、冷静に収支の計算をすることにした。
「いやぁ、あの物件めちゃくちゃ良かったなぁ…」と余韻に浸りつつも、不動産投資は感情ではなく数字がすべて。
夢の物件が現実的に“投資”として成り立つのか、しっかりと見極めなければならない。
幸いなことに、筆者は計算が大好きである。
ネットで調べた計算式をエクセルに入力し、ローン返済額、管理費、税金、その他諸経費をすべて考慮した収支シミュレーションを作成。
前回のブログでは「月々の収入が1万円しか残らない」と書いたが、実際に細かく計算してみると、どうやらそれだけの問題ではなかったようだ…。
まずは基本の収支計算
まずは大前提となる物件の価格とローンの条件を整理。
- 物件価格 ：2,180万円
- フルローン ：2,180万円（自己資金ゼロ）
- 返済期間 ：35年
- 金利 ：3.0%
そして、想定される家賃収入を考える。
不動産会社いわく、「家賃14万円は取れる」とのことだったが、念のため保守的に見積もって 13万円 で計算することにした。
（14万円で借りてくれる人が現れるかどうかなんて、実際のところ運次第なので…）
では、ここから 毎月の支出 を細かく見ていこう。
毎月の支出
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| ローン返済 | 83,897円 |
| 修繕積立費＋管理費 | 39,000円 |
| 固定資産税 | 10,000円（年間12万円を月割り計算） |
| 賃貸管理費 | 6,500円（賃貸収入の5%） |
| 合計 | 139,397円 |
・・・ん？？？
家賃収入13万円なのに、支出が139,397円…！？
これ、どう計算しても 毎月赤字確定 じゃないか…！！
え。。。毎月83000円払って、利子54000円？正気ですか！？？
さらに、初期費用という強敵が待っていた
だが問題はこれだけではなかった。
ローンを組む際には、契約時に発生する初期費用がある。
これを無視してはいけない。
- 不動産会社への仲介手数料
(物件価格×3%＋6万円) × 1.1（消費税）＝ 785,400円 - 登記の登録費用
目安として 320,000円 - 火災保険
目安として 50,000円
合計 1,155,400円 …！！！
初期費用「やぁ。」（←さりげなく現れる100万円超えの初期費用）
ええええええええーーーー！！！
もう無理！！！やめて！！！
これはもう、慈善事業なのでは？？
毎月赤字な上に、契約時に 120万円 近くの初期費用が飛んでいく…。
これはもう、不動産投資じゃなくて 不動産ボランティア では？？
そんな事実を突きつけられ、ふらっふらになった私に、さらに 衝撃的な事実 が襲いかかるのであった…。
